Как продать квартиру под ипотекой?
аренда земли Предположим, что вы купили квартиру по ипотеке и взяли кредит на 15-20 лет. Можно ли эту квартиру продать и купить другую? Какие могут быть дополнительные расходы в этом случае? И как вообще может происходить такая сделка?

У многих, кто купил квартиру по ипотеке несколько лет назад и уже успел насладиться радостью жизни в кредит, нередко возникает желание либо вовсе избавиться от покупки, либо продать эту квартиру и взять кредит на жилье побольше... Как это сделать?

Разумеется, как обычная продажа квартиры, так и продажа заложенной квартиры с покупкой другой возможны. Однако есть несколько «но». Во-первых, продажа может произойти только с согласия банка. Во-вторых, надо быть готовым к тому, что процедура это непростая и небыстрая, поэтому подбирать варианты для новой покупки стоит начать уже после того, как ваша квартира будет продана.

Первой задачей будет встреча с менеджером банка и выяснение у него, на каких условиях банк даст согласие на продажу квартиры. Как правило, такие вещи прописаны в договоре, но если вы не юрист и не привыкли читать подобные бумаги, то разговор с менеджером даст вам значительно больше информации, чем полтора часа, потраченные на дебри терминов и понятий.

Важно учесть так же, что перед тем, как решиться продавать квартиру, находящуюся в залоге, надо убедиться, что банком не установлено моратория на досрочное погашение кредита или этот мораторий уже снят. Другой причиной отказа банка может быть сам плательщик, задерживающий взносы. Именно поэтому важно сохранять безупречную историю платежей на протяжении всего срока пользования кредитом.

Следующий этап – поиск покупателя на вашу квартиру. И здесь у вас есть два варианта – дать объявление в газету и ждать подходящего покупателя или обратиться к помощи риелтора. Отметим сразу, что лучше не соглашаться на вариант, когда человек сначала продает свою квартиру, потом на эти деньги покупает вашу: есть шанс влезть в длинную цепочку альтернатив, порядком увеличить риски и потратить немало нервных клеток.

Оптимальный вариант в вашем случае – это покупатель, у которого деньги уже на руках (на счету в банке) и ждут только вашего решения о продаже квартиры. Кстати, с ценой на квартиру, которая, скорее всего не мало подросла с момента покупки, лучше определиться сразу. Дело в том, что покупатель нынче пошел разборчивый и на людей, которые то и дело меняют цену, смотрит с недоверием. Есть шанс остаться все с той же квартирой, но уже без покупателя...

После того, как договоренности достигнуты и формальности улажены, заключается соглашение о переводе долга с согласия кредитора (банка). В результате этого соглашения покупатель (он же новый собственник) приобретает право собственности на проданную вами жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, т.е. становится новым должником. Он может как полностью и сразу погасить ваш долг перед банком, так и выплачивать его частями, как выплачивали бы вы. Для этого банк должен одобрить его кандидатуру в качестве заемщика.

Причем, надо понимать, что на второй вариант банк идет менее охотно. Это связано с тем, что банк, одобрив вас в качестве первоначального должника, пошел на некоторые административные телодвижения, оценил риски, оценил вашу платежеспособность. Своим желанием осуществить перевод долга вы просите проделать его то же самое для обслуживания кредита, который и так уже работает.

В общем, прямо скажем, банку это не очень интересно. В то же время, и отказать вам, если такая возможность предусмотрена договором, банк не может. Поэтому очень важно предусмотреть такую возможность до подписания договора с банком.

Две схемы покупки квартиры порождают две возможных процедуры ее продажи. Схема первая: с того момента, как согласие банка получено, квартира выставляется на продажу, затем покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в банк, закладывает их в депозитарную ячейку, а разница от оговоренной продажной стоимости жилья закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры.

После того как банк предоставляет в ГУ ФРС (Главное управление Федеральной регистрационной службы) уведомление о том, что кредит погашен, он перестает иметь право на какие-либо претензии к этой квартире. Разницу между бывшей и сегодняшней стоимостью квартиры вы получаете из ячейки банка после улаживания всех формальностей.

По второй схеме сначала происходит одобрение банком нового кредитора, а потом уже оформление ипотечного кредита на него. Одновременно подаются документы в Регистрационную палату на смену владельца.

Примерно по аналогичной схеме осуществляется модное сейчас перекредитование. Его появление на рынке связано с тем, что несколько лет назад ставки по ипотечным кредитам были несколько выше, чем сегодня. Поэтому, получив возможность взять те же средства под меньший процент, многие охотно идут на это.

Для этого в другом банке берется аналогичная сумма в кредит для погашения долга первому банку, а квартира, как объект залога, переводится с одного кредитора на другой. Такая акция также должна быть согласована с банком и проведена после его разрешения.

Может ли горсовет оставить за ЧП постоянное землепользование
аренда земли Горсовет отдал частному предпринимателю землю в постоянное землепользование в 2001году. А в 2002г. вышел закон о запрете иметь частному предпринимателю землю в постоянном землепользовании. В 2004 году предприниматель отказался от части земли. В праве ли горсовет оставлять за ЧП постоянное землепользование, если закон запрещает переоформление такого договора

ОТВЕТ
Согласно Земельного кодекса Украины, Глава 15 - Право пользования землей, статьи 92 п.2 права постоянного пользования земельным участком из земель государственной и коммунальной собственности приобретают только предприятия, учреждения и организации, относящиеся к государственной или коммунальной собственности.

Субъектами права постоянного землепользования могут быть лишь государственные и коммунальные предприятия, учреждения и организации, т.е. юридические лица. Это фактически означает, что не могут использовать земельные участки на праве постоянного землепользования физические лица и иностранные юридические лица.

Юридическим лицом Гражданский кодекс Украины (ст.80) считает организацию, созданную и зарегистрированную в установленном законодательством порядке. В зависимости от порядка создания закон разделяет юридические лица частного права и юридические лица публичного права. Именно последние могут приобретать статус постоянных землепользователей.

В Вашем случае, горсовет с 2002 года должен был переоформить договор постоянного землепользования на договор аренды земельного участка. Т.е. горсовет не имеет права оставлять за частным предпринимателем договор постоянного землепользования. Закон не запрещает переоформление договора постоянного землепользования на договор аренды земельного участка.

Согласно ст.93 Земельного кодекса п.2 - Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам.

Арендодателями земельных участков, которые находятся в коммунальной собственности выступают соответствующие советы.

Нужно ли оформление построек на приватизированном участке?

аренда земли При наличии приватизированной земли, необходимо ли оформление построек в БТИ или иных организациях?

ОТВЕТ
Конечно необходимо! Земельные участки, находящиеся в собственности граждан, регестрируюся в отдельном реестре земельного кадастра. Недвижимость на приватизированных участках подлежит регестрации в БТИ и получению на нее свидетельства о праве собственности, если это вновь построенная недвижимость.

Если на неприватизированном участке земли есть постройки (жилые дома или иные сооружения) то они приватизируются в первую очередь и потом только земля.

Как оформить незаконную постройку на неприватизированном участке?

аренда земли У меня есть в частной собственности доля жилого дома (1/4) на не приватизированном земельном участке. На этом же участке стоит постройка, возведенная мной нелегально, которую я в данный момент эксплуатирую в хозяйственной деятельности. Земля приватизируется на другого собственника. Вправе ли я оформить постройку на себя? Как это сделать? Постройка жилая.

ОТВЕТ
Земельный участок не может приватизироватся только на одного собственника, поскольку Вам пренадлежит 1/4 часть дома, расположенного на этом участке. Согласно ст 120 Земельного кодекса Украины пункту 4 (см. ниже) Вы имеете право на долю этого земельного участка.

Другой совладелец дома может приватизировать весь земельный участок на себя только в случае Вашего письменного отказа от участия в приватизации своей доли земельного участка.

Что касается оформления жилой постройки то Вам необходимо обратится с заявлением в БТИ о регестрации этой хозпостройки и внесения ее в технический план участка с домом.

Земельный кодекс - Статья 120. Переход права на земельный участок при переходе права на строение и сооружение

1. При переходе права собственности на строение и сооружение право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых сделок, а право пользования - на основании договора аренды.

2. При отчуждении строений и сооружений, расположенных на арендованном земельном участке, право на земельный участок определяется согласно договору аренды земельного участка.

3. В случае перехода права собственности на дом или его часть от одного лица к другому по договору пожизненного содержания право на земельный участок переходит на условиях, на которых он принадлежал предыдущему собственнику.

4. При переходе права собственности на строение и сооружение к нескольким лицам право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в стоимости строения и сооружения, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения строения и сооружения.

5. При переходе права собственности на строение или сооружение к гражданам или юридическим лицам, которые не могут иметь в собственности земельные участки, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположены строение или сооружение.

Как по-умному вести себя если Вас остановил гаишник – советы специалиста.

1. Останавливаетесь, но из автомобиля не выходите. Дверь блокируете и просите инспектора ГАИ, которая осуществляет проверку, показать удостоверение. Запишите все его данные (ПИБ, должность, номер удостоверения, и жетону). Если вдруг дело дойдет до прокуратуры, Вам не придутся вспоминать, кто Вас останавливал. Конфликт не заостряйте.
2. Сразу спросите в лица, что Вас проверяет: "А что я нарушил?" Если Вас остановили, чтобы "заработать", получите ответ, что Вы, например, не были пристегнуты ремнем безопасности. Можете сказать, что отстегнулись, пока Гаишник шел к Вашему автомобилю. Вы правы, а инспектор, который остановил Вас, – нарушитель постановления (см. в соседней графе).
3. Закон здесь Вам не советчик, он не может предусмотреть всю неординарную ситуацию. Умнее не останавливаться, если у Вас есть подозрения, что дело не чисто! Ведь у Вас в салоне жена и дети. Если дорога Вам знакома, автомобиль в порядке, едьте без остановки. Однако Вы обязательно должны остановиться на первом же посту. Иначе у Вас могут начать стрелять, если проверка на путевке была все-таки законной.
4. Вы можете спокойно проезжать мимо! Если милиционер Вам машет рукой, то есть большие подозрения, что это милиционер, который хочет в не рабочие время подзаработать. Или же милиционер хочет, чтобы его подвезли, а подвозить Вы не обязаны.
5. Если нет униформы – тогда скорее всего, что это практикант. У него и удостоверения обычно нет. Вы можете не останавливаться. Милицейская машина, которая стоит рядом, – это еще не аргумент для остановки.

6. Одно дело, когда Вас проверяют действительно сотрудники милиции. И совсем другое – если тот же выхлоп хотят замерить посреди дороги да еще и не понятно кто. Одно время в Украине расплодилось множество "левой" фирмы, сотрудники которой в камуфляже и с самодельными жезлами останавливали машину "для проверки уровня CO и CH". Однако во всех случаях, когда возмущенные люди обращались к прокуратуре, милиция каждый раз от их открещивалась. Поэтому если Вы попадете на такую псевдо-проверку, учтиво объясните ее незаконность и затребуйте в "камуфляжников" их удостоверения и так далее Как правило, после этого они отпускают свою жертву.
7. Скажите, что подадите на инспектора в суд. Сам он не был очевидцем нарушения, а в таком случае составленный по нарушению протокол – это подделка!
8. Если свидетели не были вписаны к протоколу – впишите их самостоятельно. В протоколе для этого есть специальная графа – "Объяснение правонарушителя". И только после этого подписывайте протокол.
9. Обязательно затребуйте в лица, которые подъехали, их документы, и настаивайте на оформлении ДТП. Если не помогает, звоните по телефону 02. Выйдете на связь с управлением внутренних дел или города, или области. Ваш звонок обязательно будет зафиксирован.
Вас остановил гаишник – советы специалиста.

Ситуация на дороге:

1. На проселочной дороге, вдали от поста или КПП, Вас останавливает полосатым жезлом сотрудник ГАИ, рядом с которым стоит служебный автомобиль.
2. Вы знаете, что ничего не нарушали, но Гаишник пытается "докопаться" по мелочи.
3. Глухой ночью, вдали от населенных пунктов Вас пытается остановить Гаишник или милиционер. Гаишник в форме, но вся обстановка кажется Вам достаточно подозрительной...
4. Вас останавливает сотрудник ГАИ или милиции в форме, но без полосатого жезла.
5. Останавливает человек с жезлом, но в гражданском наряде. Рядом находится милицейский автомобиль.
6. На дороге сотрудники ГАИ пытаются проверить техническое состояние Вашего авто. Например, замерить содержание в выхлопе автомобиля CO и CH.
7. Вас остановили на КПП и сообщили, что 10 минут назад Вы проигнорировали требование сотрудника ГАИ об остановке. То есть исчезли с места "преступления".
8. При составлении протокола инспектор не вписывает пассажиров как свидетелей, аргументируя свои действия заученой фразой: "Пассажиры – не свидетели, а заинтересованные лица!"

9. Вы столкнулись с "основанием". Возникшие словно из-под земли гаишники сразу начинают утверждать, что виноватые именно Вы.
10. Сотрудники милиции начинают обыскивать автомобиль.
11. Вас вынуждают заплатить за парковку или стоянку, хотя место, где Вы остановились, совсем на стоянку не похоже.

4. Согласно Приказа МВД Украины № 482 от 30 июня 1998 года требование об остановке должно подаваться жезлом.
5. В соответствии с п. 2.4 Правил дорожного движения водитель должен останавливаться и предъявлять документы по требованию работника милиции, но не гражданские лица.
6. В подпункте б) п. 2.4 Правил дорожного движения сказано, что водитель должен дать возможность сотруднику милиции проверить техническое состояние, номера агрегатов и комплектность автомобиля.
7. Инспектор может составить протокол только за то нарушение, что видел лично. В Приказе МВД Украины от 30 июня 1998 года N 482 говорится, что возможность водителя видеть и правильно понимать требование работника милиции об остановке выясняется в конкретной дорожной ситуации, которая сложилась в месте и во время остановки транспортного средства.
8. По всем действующим кодексам Украины свидетелем является каждый человек, которому что-либо известно по данному делу. А степень достоверности показаний пусть определяет суд!
9. Согласно п. 2.11 Инструкции по ведению и делопроизводству дел по административным нарушениям правил, норм и стандартов, которые касаются обеспечения безопасности дорожного движения, инспектор ГАИ обязан документально зафиксировать ДТП и составить протокол.
10. Обыск должен проводиться в присутствии двух понятых (ими не могут быть ни Ваши пассажиры, ни сотрудники милиции) и обязательно с оформлением протокола обыска.
11. Закон Украины "О защите прав потребителя" запрещает какую-либо деятельность (действия или бездеятельность), которая вводит потребителя в заблуждение или является агрессивной. Это же запрещение касается и навязывания платной услуги.

10. Обычно, после того как Вы затребуете соблюдение законности, напомните о понятых и так далее, сотрудники милиции теряют интерес к Вашему лицу.
11. Можете ничего не платить. Однако сразу же говорить об этом не нужно – еще проколют колеса! Лучше скажите: "Вернусь – разберемся". И еще: никогда не говорите, что заплатите. По неписаным бандитским законам (вы же не знаете, на кого натолкнулись) – не важно, виновный или нет. Если дал слово – держи!

Как отличить инспекторы ГАИ от сотрудника другой правоохранительной или силовой структуры?

1. Сотрудники ГАИ должны быть одеты в темно-синюю форму и фуражку цилиндровой формы. В темное время суток – в жилеты с желтой светлоотражательной полосой и надписью "ДПС".
2. Кроме того, прежние значки на куртке (введенные кстати не так уж и давно) отменяют. Вместо их на грудь дорожного инспектора повесят с одной стороны пятиконечную звезду, а из другого – металлическую табличку. На звезде будет название региона, а на табличке – фамилию, имя и отчество Гаишника. В некоторой области Украины, кстати, такая форма уже появилась.
3. Элитный подраздел ГАИ "Кобра", в отличие от других подразделений, эти носят исключительно черный цвет униформы.

Куда звонить?

Милиция – 02 (в отличие от звонков в районные или участковые отделения милиции, звонки на главный милицейский номер всегда фиксируются на магнитофон).

Как заполнить протокол?

Для того, чтобы остаться при своих (деньгах и правах), сами предложите инспектору составить протокол. Такая оригинальность обязательно насторожит Гаишника: а зачем, а вдруг проверка? И не исключено, что он внезапно переменит гнев на милость и ограничится совсем забытой, но предусмотренной законом формой наказания – "устным предупреждением". В протоколе должен быть отображено все, в чем инспектор Вас обвиняет. Конечно, если у Вас с им возник жаркий спор, он будет пытаться расписать Вас в документе рьяным нарушителем. Однако в графе "Объяснения водителя" не стоит оправдываться. Достаточно вписать всего два слов: "Не согласен".